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Die im Parlament von Hans Egloff (HEV/SVP) und Giovanni Merlini und Christa Markwalder (FDP) eingereichten parlamentarischen Initiativen hätten zur Folge, den Mieterschutz aufzuweichen. Das betrifft auch die Geschäftsmieter.

Untermiete

So soll gemäss Initiative Egloff der Vermieter eine Untervermietung ablehnen können, wenn eine längere Dauer als 2 Jahre geplant ist. Dies gilt gemäss aktuellem Entwurf auch für die Untervermietung von Teilen des Mietobjekts. Dadurch wäre einem Geschäftsmieter die längere Untervermietung von nicht benötigten Flächen verunmöglicht. Er müsste eine Gesellschaft gründen oder als natürliche Personen gemeinsam mit dem Untermieter das Mietobjekt mieten. Insbesondere letztere Lösung kann den Wechsel auf Mieterseite erschweren. Gemäss aktueller Gesetzgebung und Rechtsprechung muss der Vermieter unter gewissen Voraussetzungen einen Wechsel beim Untermieter akzeptieren. Das ist bei einem von mehreren Personen gemieteten Objekt nicht der Fall. Den Mieterwechsel kann der Vermieter einfach ablehnen oder ihn an neue, für ihn bessere Bedingungen im Mietvertrag knüpfen.

Weiter ist gemäss Revisionsentwurf die Schriftlichkeit der Zustimmung des Vermieters verlangt. Zudem wird ein ausserordentliches Kündigungsrecht eingeführt, das beispielsweise zur Anwendung käme, wenn der Vermieter nicht schriftlich zugestimmt hat oder der Mieter es unterlassen hat, den Vermieter über Änderungen im Untermietverhältnis zu informieren.

Für den Geschäftsmieter bringen diese Änderungen nichts, sie bergen aber das Gefahrenpotential, dass eine wirtschaftlich notwendige oder sinnvolle Untervermietung verunmöglicht wird und ein Formfehler oder eine Nachlässigkeit zur ausserordentlichen Kündigung führen kann.

Kündigung bei Eigenbedarf

Bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs sieht die parlamentarische Initiative von Seiten der FDP-Parlamentarier Merlini und Markwalder vor, dass ein summarisches Verfahren zur Anwendung kommt. Durch die Beweismittelbeschränkung in diesem Verfahren wird es für den Geschäftsmieter schwieriger zu belegen, weshalb er beispielsweise auf eine Erstreckung angewiesen ist. Hinzu kommt die Kostenpflicht in diesem Verfahren. Bei der Schlichtungsbehörde genügt die Glaubhaftmachung und das Verfahren ist kostenlos.

Insbesondere der nicht rechtsstreiterfahrene Geschäftsmieter läuft bei entsprechender Gesetzesänderung Gefahr, dass er sein Lokal nicht nur schneller räumen muss, sondern ihm dabei auch noch Kosten entstehen, wenn die Vermieterschaft einen Eigenbedarf geltend macht und der Mieter auf eine Erstreckung angewiesen ist.

Beweiserleichterung bei der Orts- und Quartierüblichkeit

Hans Egloff fordert mit einer weiteren Initiative, dass die Beweisbarkeit für die Orts- und Quartierüblichkeit erleichtert werden soll. So ist vorgesehen, dass der Richter mit Bezug auf einzelne Merkmale fehlende Eigenschaften der Vergleichsobjekte durch Berücksichtigung anderer, zusätzlicher Eigenschaften nach seinem Ermessen ausgleichen kann. Dies ermöglicht, dass Objekte unterschiedlicher Grösse oder mit anderem Ausbaustandard als Vergleichsobjekte taugen, was bei der heutigen Regelung nicht der Fall ist. Gerade grosse Verwaltungen verfügen über das notwendige Datenmaterial und können nach der angestrebten Beweiserleichterung ohne grossen Aufwand neu „vergleichbare“ Objekte präsentieren.

Das birgt bei einem unbefristeten Geschäftsmietvertrag die Gefahr, dass eine Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit im laufenden Mietverhältnis als Mietzinserhöhungsgrund leichter geltend gemacht werden kann. Auch die Kündigung zur Erzielung eines höheren Mietzinses wird für den Vermieter einfacher. Der Entwurf sieht ausdrücklich die Geltung auch für Geschäftsmieten vor.

Auch bei Verlängerungsoptionen, bei denen dem Vermieter das Recht eingeräumt wird, für eine weitere, feste Vertragsdauer den Mietzins an die Orts- und Quartierüblichkeit anzupassen, wird die Verhandlungsposition des Mieters in der Regel durch die Beweiserleichterung geschwächt.

Es wäre den Initianten ohne Not möglich gewesen, die Geschäftsraummiete auszunehmen, doch das Gegenteil ist der Fall. Die Interessen der Gewerbetreibenden werden bei den erwähnten Exponenten wohl weniger stark gewichtet als die Interessen der Immobilienlobby. Mit diesen Änderungen würde sich der ohnehin schon längere Hebel des Vermieters um ein weiteres Stück verlängern.

Zu kritisieren ist zudem die Aufteilung der Revision in mehrere Projekte. Diese Aufteilung ist ungewöhnlich, da es um die Überarbeitung des gleichen Gesetzes geht. Damit will die Immobilienlobby die Möglichkeit des Referendums erschweren.

Die Vernehmlassung zu den Gesetzesänderungen ist abgeschlossen. Als nächstes steht die parlamentarische Beratung an.

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