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30 Jahre lang sind die Marktmieten in der Schweiz gestiegen. Damit ist vorläufig Schluss: Es werden viel mehr Büros und Verkaufsräume angeboten als nachgefragt. Der Markt kehrte und Geschäftsmieter haben das Sagen. Nutzen Sie die Chancen.

Keine Optionsverlängerung, sondern Neuver­handlung

Im Vergleich zu 2006/2007 sanken die Büromieten im Grossraum Zürich um 20 % und mehr. Läuft der Mietvertrag aus, so kann sich der Verzicht auf die Optionsausübung für den Mieter lohnen. Bei Optionsverlängerung bleibt der Mietzins in der Regel mindestens auf bisherigem Niveau. Ein schlechter Deal für den Mieter, besteht doch für den Vermieter ein erhebliches Risiko: Ihm droht im Falle des Auszuges Leerstand und ein tieferer Mietzins. Eine Neuverhandlung der Konditionen anstelle der automatischen Vertragsverlängerung durch Optionsausübung kann zu besseren Bedingungen für den Mieter führen.

Mietanreize im heutigen Marktumfeld

Fordern Sie bei Vertragsverlängerung und bei Neu­abschluss Zugeständnisse. Mietfreie Zeiten, Rabatte und Kostenbeteiligung am Ausbau ohne Rückzahlungsverpflichtung sind besonders beliebt. Ein Rabatt kann gestaffelt mehrere Jahre laufen. Bei der mietfreien Zeit wird immer öfter das Mietobjekt während der Startphase des Mieters unentgeltlich zur Verfügung gestellt.

Vorzeitiges Kündigungsrecht statt fixe Dauer

Unternehmen müssen heute flexibel und beweglich sein. In schwierigen wirtschaftlichen Zeiten ist Anpassungsfähigkeit oberstes Gebot. Dazu gehört die vorzeitige Kündbarkeit für den Geschäftsmieter, beispielsweise alle zwei Jahre. Der Mieter kann die früheren Kündigungstermine wahrnehmen, muss es aber nicht. So kann er aus dem Mietvertrag früher aussteigen, wenn dies wirtschaftlich notwendig wird. Der Vermieter bleibt mindestens fünf oder zehn Jahre gebunden. Das Ganze lässt sich mit echten Verlängerungsoptionen zugunsten des Mieters optimieren.

Rohbaumiete ist Out

Verlangen Sie den ausgebauten Zustand der Räume. Der Ausbau durch den Mieter ist ein enormer Kostentreiber und bringt zusätzlich Aufwendungen für Unterhalt und Reparatur des Ausbaus für den Mieter mit sich. Laut Büromarkt-Studie von Jones Lang Isabelle verlangen heute 65% der Büronutzer ausgebauten Zustand statt Rohbau. Ebenso abzulehnen ist die Umstellung vom normalen Mietvertrag auf Rohbaumiete. Ein bisher ausgebautes Mietobjekt wird neu als "Rohbau" bezeichnet. Was auf den ersten Blick wie eine Formalität ausschaut, löst in Tat und Wahrheit Mehrkosten von rund 15 - 20 % der Nettomiete zulasten des Geschäftsmieters aus, da er plötzlich für den Unterhalt des Ausbaus aufkommen soll.

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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