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Die Vermietung von Immobilien ist grundsätzlich von der Mehrwertsteuer (MWST) ausgenommen. Bei Geschäftsmiete besteht jedoch die Möglichkeit, die Miete freiwillig der MWST zu unterstellen (sog. Option). Macht dies aus Sicht des Geschäftsmieters überhaupt Sinn?

Option – Vor- oder Nachteil für den Mieter

Grundsätzlich sind Mietzinsen von der MWST ausgenommen. Bei Geschäftsmietverträgen kann jedoch die freiwillige Versteuerung der Miete durch die Parteien vereinbart werden (sog. Option). Die Initiative einer Option geht im Normalfall vom Vermieter aus. Sein Hauptmotiv dabei ist die Entlastung seiner Drittkosten oder seiner Investitionen von der MWST. Eine Option drängt sich für den Vermieter primär bei neu erstellten Geschäftsimmobilien oder bei grösseren Investitionen auf.

Nichtsdestotrotz kann die Option auch für den Mieter attraktiv sein. Dies vorab dann, wenn

• der Mieter zum (vollen) Vorsteuerabzug berechtigt ist;
• der Vermieter seine fiskalischen Entlastungen mit seinem Mieter teilt, indem er den Nettomietzins (ohne MWST) reduziert;
• bei Heiz- und Nebenkosten durch offenen Ausweis der MWST in der Abrechnung ein Vorsteuerabzug entsteht, der eine Entlastung beim Mieter bewirkt.

Als nachteilig erweist sich die Option für den Mieter in folgenden Fällen:

• Der Mieter ist nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. Dann ist die Option im Ergebnis eine Mietzinserhöhung.
• Bei der Übertragung des Mietvertrages: Ein optierter Vertrag ist für einen nicht MWSTpflichtigen Nachmieter nachteilig, weil 7.7% teurer. Das kann Interessenten davon abhalten, den Vertrag zu übernehmen.
• Im Fall eines Ablehnungsrechts des Vermieters gegenüber nicht MWST-pflichtigen Nachmietern. Aus Mietersicht ist eine solche Bestimmung zu streichen.
• Bei der Untervermietung: sie wird schwieriger, weil es für diese auch eine Option braucht, um Kostenneutralität herzustellen.
• Bei Neueinführung der MWST in laufenden Mietverträgen: das ist dann zum Nachteil des Mieters, wenn die Nettomiete nicht gesenkt wird. Falls der massgebende Mietvertrag die MWST-Option nicht ausdrücklich vorsieht, so kann der Mieter erfolgreich die Überwälzung der MWST abwehren mit Anfechtung vor der Schlichtungsbehörde.

Überwälzung der MWST

Geschäftsmietverträge enthalten oft Klauseln, mit denen sich der Vermieter das Recht zur Überwälzung der MWST auf den Mieter vorbehält. Für die Umsetzung dieser Klausel bedarf es aber einer Mietzinserhöhung mit Formular. Dieses Formular hat den mehrwertsteuerlichen und mietrechtlichen Formalien zu genügen, insbesondere hat der Ausweis der MWST explizit zu erfolgen. Entweder muss der gesetzliche MWST-Satz (von derzeit 7,7%) oder der MWST-Betrag separat genannt werden.

Wenn der Mieter vom Vorsteuerabzugsrecht im Umfang der Erhöhung profitieren kann, ist dies unproblematisch. Kann er nicht abziehen, ist eine Missbräuchlichkeit der Überwälzung und somit eine Anfechtung der Erhöhungsanzeige zu prüfen, insbesondere wenn für den Vermieter durch die Änderung die Kosten sinken, die Nettomiete aber gleich bleibt.

Tipps:

• Neueinführung der MWST durch Mietzinserhöhung bei laufendem Vertrag kritisch prüfen.
• Beteiligung des Mieters an der fiskalischen Entlastung des Vermieters verlangen als Folge der MWST-Optierung.
• Kein Mietvertrag ohne mehrwertsteuerliche Klarheit (MWST-Klausel).

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Für mehr Infos zur Geschäftsmiete:
Seminar Geschäftsmiete Best Practice
am 7. November 2018 in Olten
https://www.svit.ch/de/event/seminar-geschaeftsmiete-best-practice

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