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Vertraue, aber prüfe, so das russische Sprichwort, das Lenin gern zitierte und weshalb er als Schöpfer der Redewendung «Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser» gilt. Nun ist Lenin vielleicht nicht der beste Ratgeber bei betriebswirtschaftlichen Fragen, bei der Nebenkostenabrechnung trifft das Sprichwort aber zu.

Klare Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter kommt seiner Abrechnungspflicht nur nach, wenn die Abrechnung so klar und verständlich ist, dass der Mieter ersehen kann, für welche Nebenkostenpositionen er in welchem Umfang (Verteilschlüssel) belastet wird. Genügt eine Abrechnung dieser Anforderung nicht, kann eine neue Abrechnung verlangt werden.

Bezahlt werden muss nur, was ausdrücklich vereinbart ist

Nebenkosten müssen ausdrücklich vereinbart sein, so die zwingende Bestimmung im Gesetz. Das Bundesgericht legt diese Bestimmung streng aus. So wird eine detaillierte Aufzählung der einzelnen Nebenkostenposten im Vertrag verlangt. Ein Verweis auf AGB’s oder unklare Floskeln wie pauschal sämtliche Nebenkosten genügen nicht. Die Prüfung, ob was in der Rechnung gefordert wird auch ausdrücklich vereinbart wurde, gestaltet sich einfach durch einen Vergleich der Nebenkostenpositionen von Rechnung und Mietvertrag.

Nicht alles ist nebenkostenfähig

Nur was effektiv mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt, kann separat als Nebenkosten gültig vereinbart werden. Viele Vermieter fordern Anschaffungskosten für Geräte, Serviceabos für Reparaturen, Grundgebühren, Meteorabwasser, Verwaltungskosten über die Pauschale hinaus, Kosten für grössere Reparaturen oder die Abschreibung von Geräten in den Nebenkosten. Diese Kosten sind die Folge der Hauptleistungspflicht des Vermieters, das Mietobjekt dauernd instand zu halten und sind nicht nebenkostenfähig. Sie gelten als im Nettomietzins enthalten.

Outsourcing

Bezieht der Vermieter Heizenergie von der Anlage eines Dritten, kann er die tatsächlich anfallenden Kosten dem Mieter in Rechnung stellen. Damit bezahlt der Mieter auch die Kosten für Reparatur, Abschreibung und Verzinsung der Anlage. Was bei der Heizenergie ausdrücklich erlaubt ist, gilt nicht für andere Bereiche wie Hauswartung oder Lift. Der Vermieter bezahlt dafür in der Regel eine Pauschale. Sofern damit Reparaturen oder Abschreibungen abgegolten werden, darf die Pauschale nicht vollumfänglich auf den Mieter als Nebenkosten überwälzt werden. Die Überprüfung kann sich aufwendig gestalten, da Pflichtenheft oder neu Leistungsmatrix auf nicht nebenkostenfähige Leistungen kontrolliert werden müssen.

Rückforderung

Bemerkt der Mieter, dass ihm während Jahren Nebenkosten ohne gültige Vereinbarung in Rechnung gestellt wurden, kann er diese für den Zeitraum von zehn Jahren zurückfordern, muss aber nach Kenntnis des Anspruchs auf Rückforderung innert Jahresfrist handeln.

Hohe Nachforderungen erlaubt

Vermieter müssen die Akontozahlungen nicht den tatsächlichen Nebenkosten anpassen und setzen sie oft zu tief an. Dadurch wird Interessenten eine tiefere Bruttomiete (Mietzins und Nebenkostenpauschale) vorgegaukelt. Für den Mieter bedeutet dies nachzahlen, weil die bereits geleisteten Akontozahlungen nicht ausreichen. So ärgerlich dies ist, solche Nachzahlungen sind vom Bundesgericht gutgeheissen. Deshalb sollten Mieter bei einem Neuabschluss beim Vermieter die letzte Nebenkostenabrechnung verlangen. Dann zeigt sich sogleich, ob mit einer Nachzahlung zu rechnen ist.

Tipps:


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