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Das Bundesgericht hat die zentrale Streitfrage aus der Corona-Zeit beantwortet: Haben Geschäftsmieter Anspruch auf eine Mietzinsreduktion, wenn ihr Betrieb aufgrund behördlicher Massnahmen vorübergehend geschlossen werden muss? Die Antwort lautet: nein. Damit ist eine Frage entschieden, die sowohl in der Politik, bei den Gerichten als auch in der Rechtswissenschaft stark umstritten war (Urteil 4A_37/2025 vom 11.9.2025, in MietRecht Aktuell MRA 3/25 S. 161 ff.)

Während der Covid-19-Pandemie musste ein Nachtclub über längere Zeiträume hinweg schliessen aufgrund behördlicher Anordnungen. In dieser Zeit konnte die Mieterin die Räumlichkeiten nicht nutzen und verlangte deshalb eine Reduktion des Mietzinses. Die Vermieterin lehnte dies ab, worauf der Fall nach den kantonalen Instanzen vom Bundesgericht entschieden wurde.

Entscheidend war die Frage, ob die pandemiebedingten Schliessungen als «Mangel» des Mietobjekts im Sinne des Mietrechts gelten können. Nur wenn ein solcher Mangel vorliegt, besteht grundsätzlich ein Anspruch auf eine Reduktion des Mietzinses. Nach Ansicht des Bundesgerichts sei entscheidend, ob eine Einschränkung objektsbezogene oder betriebsbezogene Eigenschaften betrifft. Für diese Unterscheidung berief sich das Gericht auf die herrschende Lehre. Das Mietobjekt sei jederzeit in einem Zustand gewesen, der seine Nutzung erlaubte. Es gab keine baulichen Mängel und keine Einschränkungen durch den Zustand des Lokals. Dass der Betrieb dennoch nicht möglich war, lag ausschliesslich an den behördlichen Zwangsschliessungen. Diese richteten sich gegen bestimmte Arten von Geschäftstätigkeit und nicht gegen die Räume selbst. Damit betreffen die Einschränkungen nicht das Mietobjekt, sondern die wirtschaftliche Tätigkeit der Mieterin. Das Risiko, ob und unter welchen Umständen ein Geschäft betrieben werden kann, liege beim Mieter. Die Folgen der Pandemie gehören somit zum unternehmerischen Risiko und nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters.

Die Mieterin argumentierte, dass die im Mietvertrag festgelegte Nutzung als «Restaurant, Bar, Club» bedeute, dass ein solcher Betrieb auch möglich sein müsse. Das Bundesgericht widersprach dieser Sichtweise. Die Festlegung eines Nutzungszwecks diene in erster Linie dazu, die erlaubte Verwendung der Räume zu definieren. Daraus könne jedoch nicht abgeleitet werden, dass der Vermieter garantiere, dass dieser Zweck unter allen Umständen und während der gesamten Vertragsdauer realisiert werden kann. Dies sei nur dann der Fall, wenn im Vertrag ausdrücklich vereinbart wurde, dass der Vermieter das Risiko für die Nutzung übernimmt. Eine solche Vereinbarung müsste deutlich über die blosse Beschreibung des Verwendungszwecks hinausgehen. Im beurteilten Fall fehlte eine entsprechende Regelung. Deshalb konnte die Mieterin auch aus dem Verwendungszweck keinen Anspruch auf eine Mietzinsreduktion ableiten.

Es ist erstaunlich, dass es mehr als vier Jahre dauerte, bis das Bundesgericht die rechtlich umstrittenste Frage entschied. Dabei hätte das Bundesgericht schon früher Gelegenheit für einen Leitentscheid gehabt, doch wäre dafür die Aufhebung eines Tessiner Obergerichtsurteils zugunsten eines Geschäftsmieters notwendig gewesen, was heikel erschien. Wenig überzeugend ist der Hinweis des Bundesgerichts auf eine herrschende Lehre zur objekt- und betriebsbezogenen Einschränkung. Bis zur Pandemie existierte keine solche Unterscheidung in der Schweiz, weder in Präjudizien noch in der Rechtslehre. Massgeblich war einzig, ob der Gebrauch der Mietsache gestört wurde, unabhängig ob sich die Störung auf das Objekt oder den Betrieb bezog und ob der Vermieter daran ein Verschulden hat. Der Vermieterlobby gelang es aber, rasch eine ganze Reihe von Autoren und Aufsätzen zu organisieren, welche die neue Theorie als herrschende Lehre verbreiteten.

Das knapp gescheiterte Covid-19-Geschäftsmietergesetz, welches unser Verband engagiert unterstützte, sah eine fixe Mietherabsetzung während Zwangsschliessungen von 60% vor. Und längere Zeit hielten sich kantonale Urteile, die einen Reduktionsanspruch bejahten oder verneinten, die Waage. Diese Umstände haben dazu geführt, dass in einer Vielzahl von Mietverhältnissen die Vermieter ihren Geschäftsmietern freiwillige Mietzinsherabsetzungen gewährten.

Für die Praxis hat der Entscheid weitreichende Konsequenzen. Geschäftsmieter müssen die wirtschaftlichen Folgen von Krisen, selbst von globalem Ausmass, grundsätzlich selbst tragen. Wer als Mieter das Risiko aussergewöhnlicher Ereignisse begrenzen will, muss dies ausdrücklich im Vertrag festhalten.

Tipps:

• Die Folgen von aussergewöhnlichen Ereignissen bei Neuabschluss bzw. Erneuerung von Geschäftsmietverträgen regeln.
• Die Herabsetzung des Mietzinses aushandeln und konkret im Vertrag festhalten.
• Textvorschlag: «Kann die Mietsache infolge höherer Gewalt, Seuchen oder Pandemie, behördlicher Anordnungen, kriegerischer oder vergleichbarer ausserordentlicher Ereignisse ganz oder teilweise nicht genutzt werden, reduziert sich der Nettomietzins um 60% während der eingeschränkten Nutzbarkeit.»

Noch Fragen? Profitieren Sie von unserem Beratungsservice – für Mitglieder kostenlos!
E-Mail: Info@Geschaeftsmieter.org, www.geschaeftsmieter.org
 

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