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Es mehren sich die Rückforderungen von Geschäftsmietern wegen zuviel bezahltem Mietzins. Konkret geht es um Mietzinserhöhungen, die ohne Verwendung des amtlichen Formulars stattfanden. Oft handelt es sich dabei um erhebliche Beträge.

Laut Gesetz muss eine Mietzinserhöhung zwingend mit amtlichem Formular eröffnet werden. Bei Nichtbeachtung dieser Vorschrift darf der Mieter die zuviel bezahlte Miete zurückfordern.

Abänderungsvertrag ohne Formular

Im Alltag geschehen Mietzinserhöhungen ohne Verwendung des Formulars häufig in Form von Abänderungsverträgen. Laut Bundesgericht ist die Abweichung von der Formularpflicht durch einen Abänderungsvertrag eine Ausnahme, die nur unter folgenden Voraussetzungen zulässig ist:

• Die Mietzinserhöhung muss vollständig vom Mieter akzeptiert sein
  
• Der Mieter muss über die Anfechtungsrechte informiert gewesen sein
  
• Abschluss der Vereinbarung ohne vermieterseitigem Kündigungsdruck.

Keine Rückforderung bei Rechtsmissbrauch

Eine Rückforderung kann im Einzelfall rechtsmissbräuchlich sein. Das Bundesgericht prüft die Umstände des jeweiligen Einzelfalles, vor allem das Zustandekommen der Vereinbarung. Ein Rechtsmissbrauch des Mieters wurde anfänglich nur angenommen, wenn der Mieter den höheren Mietzins in Kenntnis der Formvorschrift zahlte, wobei der Vermieter das Wissen des Mieters um die Formvorschrift nachzuweisen hatte (BGE 110 II 494). Neu fasst das Bundesgericht den Rechtsmissbrauch weiter. Ist der Mieter geschäftskundig, war er rechtlich beraten, zahlte er über Jahre vorbehaltlos den Mietzins und erfolgt die Rückforderung als Reaktion auf das Scheitern von Verhandlungen mit dem Vermieter, so sei die Rückforderung der zuviel bezahlten Miete wegen Nichtverwendung des Formulars rechtsmissbräuchlich (BGE 10.12.96, in MRA 2/97 S. 72).

Tipps:

• Jeder Fall liegt anders. Die Praxis der Gerichte ist uneinheitlich. Stimmten Sie in der Vergangenheit einer Mietzinserhöhung ohne Formular zu, so lassen Sie die Chancen einer Rückforderung rechtlich überprüfen.
  
• Für die Rückforderung gilt die Verjährungsfrist von zehn Jahren (BGE 18.10.2001, in CdB 1/02 S. 1 f.).
  
• Rückforderung der zuviel bezahlten Miete vom tatsächlich Bereicherten verlangen, was bei einem Eigentümerwechsel relevant ist (BGE 16.11.99 unveröffentlicht).

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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