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Im Herbst ist wieder ordentlicher Kündigungstermin und zahlreiche Geschäftsmieter ziehen per Ende Oktober um. Wie muss das Mietobjekt bei der Abgabe gereinigt sein?

Ausmass der Reinigung

Für Ausmass und Inhalt der beim Auszug vorzunehmenden Reinigungen ist primär der Mietvertrag relevant. Verweist dieser auf allgemeine Bedingungen (AGB), so kommen diese zur Anwendung. In den AGB steht oft, dass Reinigungsarbeiten fachgemäss auszuführen und Bodenbeläge durch einen Fachmann zu reinigen sind. Das ist zulässig. Enthalten die AGB allerdings aussergewöhnliche Auflagen bezüglich der Reinigungsarbeiten, so hat der Mieter gemäss der Ungewöhnlichkeitsregel damit nicht zu rechnen und sollte die Gültigkeit dieser Bestimmung bestreiten.

Sagen weder der Mietvertrag noch die AGB etwas zur Reinigung, so können die Räume in "besenreinem Zustand" zurückgegeben werden. Der Mieter hat nur solche Reinigungen vorzunehmen, die er selber ohne Beizug von Fachleuten ausführen kann.

Haftung des Mieters bei Auszug

Grundsätzlich müssen Beschädigungen an der Mietsache durch den Mieter beseitigt oder dem Vermieter bezahlt werden. Ausgenommen sind "Schäden" infolge ordentlicher Abnutzung, so Spuren von Möbeln, ausgetretene Teppiche, kleinere Kratzer im Boden, altersbedingte Defekte an Geräten. Der Mieter hat nur die ausserordentliche Abnutzung zu ersetzen. Die Höhe der Entschädigung entspricht aber nicht dem Neuwert der Einrichtung, sondern dem von der normalen Lebensdauer abhängigen Zustandswert.

Bei Schäden werden Lebensdauertabellen für die Bestimmung des Abnutzungsgrades verwendet. Bei Geschäftsräumen gelten kürzere Amortisationsdauern als bei Wohnräumen. So verringert sich die Lebensdauer des jeweiligen Einrichtungsgegenstandes für Büros um 20%, für Läden um 25%, für Restaurants um 50% und für Gewerberäume und Werkstätten je nach Nutzung um 25-50%. Nach Ablauf eines langjährigen Mietvertrages sind viele Einrichtungsgegenstände stark abgeschrieben und der Mieter hat nur noch einen Bruchteil des Neuwertes zu ersetzen. Müssen beschädigte Einrichtungen nicht ersetzt, sondern repariert werden, schuldet der Mieter die Reparaturkosten. Sind diese wiederum höher als der Zeitwert der Einrichtungen, ist nur letzterer geschuldet.

Empfehlungen

• Prüfen Sie den Umfang der Reinigung im Mietvertrag und in den AGB. Ohne besondere Bestimmung gilt besenrein.
  
• Ermitteln Sie den Zeitwert beschädigter Einrichtungen anhand der Lebensdauertabelle, unter Spezialabzug für gewerbliche Nutzung.
  
• Orientieren Sie Ihre Haftpflichtversicherung über Schäden an der Mietsache.
  A propos: Besitzt Ihr Betrieb eine solche Versicherungsdeckung?

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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