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Leerstände machen erfinderisch. Vermieter locken mit tiefen Nettomieten und langen dann bei den Nebenkosten zu. Hohe Verwaltungspauschalen werden in die Nebenkostenabrechnung eingebaut, oft zu Unrecht.

Nach Gesetz müssen Nebenkosten, damit sie überhaupt geschuldet sind, "besonders" vereinbart werden. Eine (alleinige) Vereinbarung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen oder der Verweis auf einen Rahmenvertrag oder den Ortsgebrauch sind ungenügend. Die Nebenkosten müssen im Mietvertrag eindeutig und genau bezeichnet sein. Diese Grundsätze in Bezug auf Ausdrücklichkeit und Bestimmtheit gelten auch für Verwaltungskosten als Nebenkosten. Wurden im Mietvertrag keine Nebenkosten vereinbart, sind selbstredend auch keine Verwaltungskosten geschuldet.

Zwei Arten von "Verwaltungskosten"

Zu unterscheiden sind Kosten für die Verwaltungsarbeit im Zusammenhang mit den Nebenkosten einerseits und Verwaltungskosten im Zusammenhang mit der übrigen Verwaltung des Mietobjekts andererseits, z.B. die Kosten der Liegenschaftsverwaltung.

Das Gesetz erwähnt nur die Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung und die Kosten für den Betrieb der Heizungsanlage. Solche Kosten dürfen dem Mieter überbunden werden, meistens vereinbart als Prozentsatz vom Nebenkostentotal. Je nach Kanton variiert dieser Prozentsatz zwischen 2% und 4% vom Nebenkostentotal.

Über die Abwälzbarkeit der übrigen Kosten (z.B. das Honorar an die Liegenschaftsverwaltung) sagt das Gesetz nichts aus. Die Rechtslehre ist alles andere als einhellig. Gegen die Überwälzbarkeit solcher weiterer Verwaltungskosten spricht insbesondere, dass die Kosten der Liegenschaftsverwaltung bereits in der Nettorenditeberechnung des Vermieters und damit im Mietzins berücksichtigt sind.

Grundvoraussetzung für die Überbindung solcher weiterer Verwaltungskosten muss sein, dass sie durch eine Beanspruchung durch den Mieter entstehen. Betreffen solche Verwaltungskosten den allgemeinen Betrieb der Liegenschaft, so sind sie im Mietzins inbegriffen und dürfen nicht auf den Mieter als überwälzt werden.

Empfehlungen für Geschäftsmieter:

• Überprüfen sie Ihre Nebenkostenregelung auf Ausdrücklichkeit und Klarheit der einzelnen Positionen. Nebenkosten, die Unterhalt darstellen, sind nicht geschuldet;
• Achten sie auf eine Trennung der Kosten für die Verwaltung. Diejenigen Kosten, die sich auf die Nebenkostenabrechnung sowie die Heizungsanlage beziehen, sind zulässig. Zweifelhaft sind aber die übrigen Kosten für die Liegenschaftsverwaltung. Stellen Sie sich auf den Standpunk, dass letztere im Mietzins enthalten sind.
• Verlangen Sie Einsicht in die Belege und bestreiten Sie die Nebenkostenabrechnung innert Frist.

 

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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