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Akontozahlungen für Nebenkosten sagen nichts aus über die tatsächliche Höhe der Nebenkosten. Das Bundesgericht gibt Vermietern „carte blanche“. Sie können Akontozahlungen frei festlegen.

Die meisten Mietverträge sehen vor, dass der Mieter Akontozahlungen für die Nebenkosten leistet und der Vermieter die effektiven Nebenkosten jährlich abrechnet. Mieter riskieren, dass Vermieter zu tiefe Akontozahlungen für Nebenkosten als Lockvogel einsetzen.

Uneinheitlich waren die kantonalen Urteile in Fällen hoher Differenzen zwischen den Akontozahlungen und den effektiven Nebenkosten. Zum einen wurde argumentiert, dass die vom Mieter zu zahlenden Nebenkosten nie zum Voraus exakt bestimmt werden könnten und selbst eine hohe Differenz deshalb zu zahlen sei. Mieterfreundliche Urteile hielten dafür, der Mieter könne davon ausgehen, die in Rechnung gestellten Nebenkosten dürfen die vereinbarten Akontozahlungen um höchstens 20 % überschreiten. Dies nicht zuletzt deshalb, weil der Vermieter von den Kosten seiner Liegenschaft Kenntnis habe.

Weitgehende Klärung durch das Bundesgericht

Das Bundesgericht entschied jetzt, die Erwartung des Mieters, die Akontozahlungen entsprächen in etwa den effektiven Nebenkosten, sei ohne besondere Zusicherung des Vermieters nicht zu schützen. Der Mieter hat somit jeden Nebenkostenbetrag zu bezahlen, selbst wenn die tatsächlichen Nebenkosten wie im beurteilten Fall 200 % (!) höher lagen als die Akontozahlungen.

Ausnahme: Absichtliche Täuschung

Das Bundesgericht liess offen, ob tiefe Akontobeträge allenfalls eine absichtliche Täuschung darstellen können. Angesichts der besonderen Aufklärungspflicht des Vermieters kann das bejaht werden. Voraussetzung ist hier eine Einsprache gegen die erste überhöhte Nebenkostenabrechnung. Die Einsprache muss innert Jahresfrist beim Vermieter erfolgen, absichtliche Täuschung angeben und die Zahlung von mehr als 20 % Aufschlag zu den Akontobeträgen ist zu verweigern. Wer früher einmal Nebenkosten zahlte, die weit über den Akontozahlungen lagen, ist chancenlos.

Empfehlungen für Geschäftsmieter:

• Erkundigen Sie sich bei Vertragsabschluss nach den effektiv zu erwartenden Nebenkosten. Lassen Sie sich die letzte Nebenkostenabrechnung zeigen;
  
• Im Mietvertrag soll stehen, dass die effektiven Nebenkosten die Akontozahlungen um höchstens 20 % überschreiten dürfen (Heizkosten ausgenommen)
  
• Fechten Sie die erste Nebenkostenabrechnung innert Jahresfrist an, falls die effektiven Nebenkosten um mehr als 20 % höher ausfallen als die Akontozahlungen.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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