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Wenn eine Sanierung der ganzen Liegenschaft ansteht, werden in der Regel sämtliche Mietverhältnisse gekündigt. Davon sind auch Geschäftsmieter betroffen. Der Standortverlust kann aber allenfalls vermieden werden. In bestimmten Fällen kann eine im Voraus abgegebene Auszugsgarantie Grundlage für eine erfolgreiche Anfechtung einer Sanierungskündigung sein.

Gültigkeit der Sanierungskündigung:
Der Kündigungsgrund Sanierung ist dann gültig, wenn der Vermieter belegen kann, dass die konkret geplanten Arbeiten im Leerzustand erheblich einfacher durchgeführt werden können. Dieser Kündigungsgrund kann ausgehebelt werden, wenn der Mieter eine Auszugsgarantie abgibt.

Diese Auszugsgarantie muss vor der Kündigung dem Vermieter übermittelt werden. Die Anforderungen an die Wirksamkeit einer Auszugsgarantie sind zudem hoch: Der Mieter muss vorbehaltlos und verbindlich zusichern, dass er das Mietobjekt für die Dauer der Arbeiten freigibt und auch auf weitere Ansprüche gegen den Vermieter verzichtet.

Beim Wiedereinzug kann der Mietzins nur im gesetzlich zulässigen Rahmen unter Berücksichtigung der investierten Summe erhöht werden.

Eine erst nach Erhalt der Kündigung abgegebene Auszugsgarantie führt gemäss Rechtsprechung des Obergerichts Zürich nicht zu einer Aufhebung der Kündigung, weil das Verhalten des Vermieters, nach der Kündigung trotz Auszugsgarantie an der Kündigung festzuhalten, keinen offenbaren Rechtsmissbrauch darstellt, den das Gesetz für den Rechtsmissbrauch verlangt.

Es müssen aber noch andere Bedingungen erfüllt sein, damit eine Auszugsgarantie Schutz bieten kann:

Der garantierte (vorübergehende) Auszug muss konkret umsetzbar sein. Die Auszugsgarantie des Mieters muss inhaltlich bestimmt und klar formuliert sein.

Das Mietobjekt muss erhalten bleiben: Ist ein Abriss geplant, nützt auch die Auszugsgarantie nichts, da das Mietobjekt verschwindet. Dasselbe gilt bei erheblichen Grundrissveränderungen.

Gegen die Sanierungskündigung ist eine lange Vertragslaufzeit der beste Schutz. Aber nicht alle Vermieter sind dazu bereit. Gerade wenn eine Sanierung in absehbarer Zeit in Betracht gezogen wird. In diesem Fällen kann eine Auszugsgarantie des Mieters wertvoll werden.

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