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Grundsätzlich ist es zulässig, einen unbefristeten Mietvertrag aufgrund einer Totalsanierung der Liegenschaft zu kündigen. Oft sind nicht nur Wohnungs- sondern auch Geschäftsmieter von diesen Leerkündigungen betroffen. Auf den ersten Blick bietet der Mieterschutz nur die Möglichkeit der Erstreckung. Doch unter Umständen kann die Kündigung sogar aufgehoben werden.

Voraussetzungen für eine gültige Sanierungskündigung

Eine Kündigung zwecks Sanierungsarbeiten verstösst grundsätzlich nicht gegen Treu und Glauben, sofern der Kündigung ein baureifes und realisierbares Sanierungsprojekt zugrunde liegt, welches eine weitere Bewohnung des Mietobjekts unmöglich oder unzumutbar macht (BGE 135 III 112E. 4). Gleich verhält es sich, wenn die Durchführung der Sanierungsarbeiten durch den weiteren Verbleib der Mieter im Mietobjekt auf eine für den Vermieter unzumutbare Art und Weise erschwert oder verzögert würde.

Aufhebung der Kündigung bei Auszugsgarantie des Mieters

Das Mietgericht Zürich hatte einen Fall zu beurteilen, in dem der Mieter nach Erhalt der Kündigung die Zusicherung abgab, während der Sanierung die Wohnung zu räumen, um nach erfolgter Sanierung wieder einzuziehen. Das Gericht kam zum Schluss, dass das Festhalten an einer Sanierungskündigung trotz hinreichender Auszugsgarantie nicht mit Treu und Glauben zu vereinbaren ist. Es hob die Kündigung auf. Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig. Unklar ist aber lediglich, ob das Angebot der Auszugsgarantie auch nach der Kündigung abgegeben werden kann, was das Bundesgericht bislang ablehnte. Gibt der Mieter die Auszugsgarantie vor der Kündigung ab, so kann die Sanierungskündigung erfolgreich angefochten werden. Das steht aufgrund der bisherigen Praxis des Bundesgerichts bereits fest.

Tipp: Wenn das vorübergehende Verlassen des Mietobjekts weniger Nachteile bringt als ein Umzug, sollte dem Vermieter verbindlich mitgeteilt werden, dass man bereit ist, während einer Sanierung die Räume vorübergehend zu räumen. Die Garantie muss vorbehaltlos, inhaltlich bestimmt und ernsthaft formuliert sein.

Baureifes und realisierbares Projekt

Im Zeitpunkt der Kündigung muss das Sanierungsprojekt so weit fortgeschritten sein, dass sich beurteilen lässt, ob der Auszug des Mieters die Arbeiten erheblich erleichtert. Dabei muss noch keine rechtskräftige Baubewilligung vorliegen. Allerdings muss zumindest ein konkretes Projekt geplant sein. Schon zahlreiche Vermieter scheiterten mit ihren Kündigungen, weil sie schlicht noch kein ausgereiftes Projekt hatten und voreilig kündigten. Dabei ist zu beachten, dass die Kündigung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden muss.

Tipp: Nach Erhalt einer Kündigung diese innert Frist bei der Schlichtungsbehörde anfechten und prüfen, ob der Vermieter überhaupt ein konkretes Bauprojekt hat.

Erstreckung

Wenn ein konkretes Bauprojekt vorliegt und der Mieter kein Interesse an einem vorübergehenden Auszug hat, bleibt ihm in der Regel nur noch die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu erstrecken. Bei Erhalt einer Kündigung muss dieses Begehren bei der Schlichtungsbehörde gestellt werden. Der Zweck der Erstreckung ist, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt zu geben. Dabei verlangen die meisten Schlichtungsbehörden und Gerichte insbesondere bei Geschäftsmietern den Nachweis intensiver Suchbemühungen.

Tipp: Die Kündigung innert Frist bei der Schlichtungsbehörde anfechten und bereits Suchbemühungen dokumentieren.

Kehrseite der Medaille bei der Auszugsgarantie: Mietzinserhöhung

Wenn aufgrund einer bestehenden Auszugsgarantie nun beispielsweise das Ladenlokal im Laufe einer Sanierung der Liegenschaft während vier Monaten schliesst, ist für diese Zeit kein Mietzins geschuldet. Allerdings kann der Vermieter nach dem Wiedereinzug den Mietzins erhöhen. Der Umfang dieser Erhöhung ist aber gesetzlich begrenzt. So kann er bei einer umfassenden Sanierung 50-70% der Baukosten auf das Mietobjekt überwälzen. In diesem Fall ist eine solche Mietzinserhöhung genau zu prüfen. Insbesondere bei gemischt genutzten Liegenschaften kann der Sanierungsaufwand bei Wohnungen weit grösser sein als bei Büroräumen oder Ladengeschäften. Es ist u.a. zu prüfen, ob dieser Umstand bei der Berechnung der Erhöhung berücksichtigt wurde.

Tipp: Überprüfen sie die Mietzinserhöhung. Diese ist nach Erhalt innert 30 Tagen anzufechten. In der Praxis ist die Anfechtung in der Regel unumgänglich, da die Berechnung der Erhöhung und die Baukostenabrechnung meist erst Monate nach der Erhöhungsanzeige offen gelegt werden.

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