Verband der Geschäftsmieter
Ein Drittel der Restaurants und Läden haben Mühe, den Mietzins nach zwei Lockdowns zu zahlen – Zeit zum Handeln
Der zweite Monitoringbericht des Bundesrates zur Geschäftsmiete ist brisant. Zwar waren im zweiten Lockdown weniger Betriebe direkt von Schliessungen betroffen als im ersten Lockdown. Doch der Anteil der Unternehmen, die Schwierigkeiten haben, die Miete zu bezahlen, nahm im Verlauf des vergangenen Jahres stark zu (von 8% auf 30%). Dies trotz staatlicher Unterstützungsmassnahmen. Trotzdem gewährt nur eine Minderheit der Eigentümer eine Herabsetzung des Mietzinses. Klein beigeben müssen die Geschäftsmieter aber nicht.
Massive Folgen des zweiten Lockdowns
Zwar waren weniger Einrichtungen zwangsgeschlossen als im Frühling 2020. Das liegt hauptsächlich daran, dass im Vergleich zur ersten Welle weniger Branchen betroffen waren. Die Schliessungen dauerten aber in der zweiten Welle länger an und waren vor allem für die Gastronomie sowie die Freizeit- und Kulturbetriebe finanziell schwerwiegender. Die bis zu sechsmonatigen Betriebseinstellungen brauchten die letzten Reserven auf. Die Härtefallhilfe kommt nur eingeschränkt und zögerlich. Ein beträchtlicher Teil der Fixkosten bleibt ungedeckt.
Mickrige Angebote der Eigentümer
Der Aufruf des Bundesrates zu gütlichen Einigungen erweist sich als Rohrkrepierer. Nur die Hälfte der Geschäftsmieter wagte die Forderung nach Mietzinsreduktion im zweiten Lockdown. Wo es zu Verhandlungen kam, gab es in rund 40 % der Fälle eine tatsächliche Mietzinsreduktion, sonst bloss eine Stundung. Das Ausmass der Mietzinsreduktion war ebenso bescheiden. In der Hälfte aller Fälle lag sie unter 50 % der Nettomiete. Kurzum: nur rund 20 % der Eigentümer gewährten überhaupt Mietzinsreduktionen im zweiten Lockdown und die Herabsetzungen fielen tief aus.
Medienmitteilung Bundesrat, 30.6.2021.
Für das miserable Resultat ist ironischerweise die Härtefallhilfe mitverantwortlich. Die Immobilienlobby stellt sich auf den Standpunkt, diese Gelder stehen vollständig den Vermietern zu, weshalb sie Herabsetzungen öfters als im ersten Lockdown mit dem Verweis auf die Härtefallhilfe ablehnen. Besonders stossend ist, dass die Härtefallhilfe mit Steuergeldern finanziert wird und das Überleben gefährdeter zwangsgeschlossener Betriebe sichern soll. Stattdessen fliessen diese Gelder der Immobilienbranche zu, die ohnehin schon hohe Gewinne erzielt.
Die Angst vor der Vertragsverlängerung
Auf den ersten Blick erstaunlich, dass nur in rund der Hälfte der Mietverhältnisse die betroffenen Geschäftsmieter eine Mietzinsherabsetzung verlangten. Das ist eine Folge des Machtgefälles zwischen Eigentümern und Geschäftsmietern. Viele leidende Geschäftsmieter bleiben passiv, weil sie Vergeltungsmassnahmen der Eigentümer fürchten. Sie wollen es sich mit dem Vermieter nicht verderben, wenn in naher Zukunft über eine Vertragsverlängerung verhandelt werden muss. Die Angst vor dem Verlust des Mietobjektes und der getätigten Investitionen ist nachvollziehbar, doch oft unbegründet. Geschäftsmietern kommt das wachsende Überangebot zugute. Solvente Nachmieter zu gleichen Konditionen zu finden, ist für die Vermieter in vielen Fällen schwierig geworden. Es braucht deshalb nicht zwingend zugesicherte Laufzeiten. Selbst wenn das Mietverhältnis enden sollte, gibt es die Möglichkeit der Erstreckung.
Zeit zum Handeln
Die Machtverhältnisse im Parlament verhindern eine gesetzliche Lösung. Besser sieht es aus an den Gerichten. Die Rechtslage verbesserte sich erheblich durch den kürzlichen Leitentscheid des Zürcher Bezirksgerichts. Geschäftsmieter können die Betreibung für ausstehende Mietzinse während des Lockdowns abwehren und die Vermieter müssen mit ihren Forderungen in das ordentliche Gerichtsverfahren. Auch die Drohung mit der Kündigung wegen Zahlungsverzug erachten wir als stumpfe Waffe, die einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten wird. Die Frage, ob der Mietzins während dem Lockdown geschuldet ist, bleibt nach wie vor offen. Bis das Bundesgericht diese Grundsatzfrage entscheidet, wird es noch lange dauern. Deshalb empfehlen wir, Herabsetzungsansprüche bei unnachgiebigen Vermietern jetzt zu stellen.
Tipps:
- Eine Mietzinsreduktion von 80 % während des ersten und zweiten Lockdown fordern.
- Wer Nervenstärke hat, erklärt bei Nichteinigung die Verrechnung, kombiniert mit vorübergehender Einstellung der Mietzahlung. Damit werden während des Lockdowns zu viel bezahlte Mieten mit zukünftigen Mietschulden zur Verrechnung gebracht. Diese Möglichkeit bietet sich insbesondere bei Beendigung des Mietverhältnisses an. Dann muss der Vermieter vor Gericht und seine rechtlich umstrittene Mietzinsforderung einklagen. Diesen zeit- und kostenaufwändigen Weg werden nur wenige Vermieter beschreiten und stattdessen Vergleiche abschliessen, auch aus Reputationsgründen.
- Wer kein Risiko eingehen will, fordert zu viel bezahlte Miete im Lockdown bei der Schlichtungsbehörde zurück. Das Verfahren ist kostenlos. Sofern möglich, kann der Mieter auch zuwarten mit der Rückforderung, bis ein Grundsatzentscheid gefällt wurde. Der Anspruch auf Herabsetzung verjährt nach fünf Jahren.
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