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Es gilt der Grundsatz: Mietzinsanpassungen (nach oben und unten) sind erst auf Vertragsende zulässig. Der Mietzins ist so gut wie in Stein gemeisselt. Ausnahmen müssen ausdrücklich abgemacht und gesetzlich zulässig sein.

Anpassungsgründe: Staffelung, Indexierung, Mehrleistungen des Vermieters

Bei der Staffelmiete ist eine Kombination mit der Indexklausel unzulässig. Ob zusätzlich zur Staffelung der Vermieter Mehrleistungen geltend machen kann, ist umstritten. Ein klärendes Urteil fehlt.

Bei der Indexmiete sind Veränderungen des Hypothekarzinssatzes irrelevant. Wohl aber ist eine Mietzinserhöhung infolge Mehrleistungen des Vermieters möglich. Dies muss jedoch ausdrücklich vereinbart sein. Angesichts der Wichtigkeit einer solchen Klausel ist zweifelhaft, ob die Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen genügt.

Mehrleistungen des Vermieters können nur wertvermehrende oder qualitätsverbessernde Investitionen sein. Etwa der Einbau eines Lifts, wo keiner bestand, oder Doppel- statt wie bisher Einfachverglasung. Investitionen, die lediglich dem Unterhalt des Mietobjektes dienen, rechtfertigen keine Mietzinserhöhung.

Was geschieht nach Ablauf der festen Vertragsdauer?

Wird ein Mietvertrag mit Index- oder Staffelklausel nach Ablauf stillschweigend fortgesetzt, gilt das Mietverhältnis als unbefristetes. Geschuldet ist dann der letzte bezahlte Mietzins. Der Vermieter kann sich nicht mehr auf die Indexklausel stützen (es fehlt die fünfjährige Mindestmietdauer). Der Vermieter darf jedoch den Mietzins bei Ablauf der festen Vertragsdauer aus anderen Gründen erhöhen, z.B. ungenügender Ertrag oder Orts- und Quartierüblichkeit. Ebenso kann der Mieter auf den Beendigungszeitpunkt hin eine Herabsetzung des Mietzinses z.B. wegen einer übersetzten Rendite des Vermieters verlangen.

Empfehlungen für Geschäftsmieter:

• Legen Sie im Mietvertrag fest, dass der Mietzins auch nach unten angepasst werden kann, z.B. durch Vereinbarung einer Umsatzmiete;
  
• Stellen Sie auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses beim Vermieter schriftlich ein Herabsetzungsbegehren, falls Sie einen übersetzten Ertrag aus dem Mietobjekt vermuten;
  
• Fechten Sie die Mietzinserhöhung zufolge Indexsteigerung an, falls Staffelmiete und Indexmiete kombiniert wurden.

 

Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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